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Avec la crise du coworking et un marché de l’immobilier en pleine transformation, il est de plus en plus complexe pour les loueurs d’appartement meublé de comprendre les différentes règles régissant ce type d’investissement. Pour aider les particuliers à déterminer le statut qui leur convient le mieux entre LMP et LMNP, nous allons ici décrire précisément les avantages et inconvénients offerts par chacun des statuts. Cet article est conçu pour aider vos choix futurs et vous assurer une certaine sécurité juridique dans la mise en location meublée des biens immobiliers et savoir fair la différence entre LMNP et LMP.
Qu’est-ce que le statut LMP et LMNP ?
Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) ou Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) sont des statuts définis par l’administration fiscale française qui permet à un particulier de louer certains de ses biens meublés. Les revenus locatifs issus de cette location sont alors soumis à l’impôt selon les dispositions du statut choisi.
Définition du Statut LMP
Le statut LMP est destiné aux propriétaires qui exercent une activité lucrative, à titre principal ou accessoire, dans le secteur de la location meublée et qui ont l’intention de faire de la location meublée professionnelle une activité à part entière. Les contribuables doivent signer une déclaration spécifiant leur intention de créer ou d’exercer une activité commerciale et/ou industrielle pour obtenir le statut LMP.
Définition du Statut LMNP
Le statut LMNP est destiné aux propriétaires qui n’ont pas l’intention d’exercer une activité lucrative dans le secteur de la location meublée. Un contribuable peut être considéré comme ayant un « caractère occasionnel » si :
- il ne génère pas un chiffre d’affaires supérieur à 70 000 € HT ;
- il a moins de 5 logements mis en location meublés ;
- il réalise moins de 50% du chiffre d’affaires annuel avec la location meublée ;
Comparaison des Statuts LMP et LMNP
Les principales différences entre le statut LMP et LMNP concernent les charges sociales, les régimes fiscaux, les conditions requises et les avantages liés aux déficits d’exploitation qu’ils offrent. Le statut LMP est imposable suivant les règles habituelles des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) tandis que le statut LMNP suit le Régime Réel simplifié.
Pour pouvoir prétendre au statut LMP, il faut respecter certaines conditions: avoir plus de 5 logements mis en location meublés, réaliser plus de 50 % du chiffre d’affaires annuel avec la location meublée etc… La principale condition pour obtenir le statut LMNP est cependant que la personne ne doit pas exercer son activité à titre professionnel ‘(caractère occasionnel). Par contre, il n’y a pas de conditions relatives à un nombre minimal de biens mis en location meublée pour le statut LMNP
Quels sont les avantages et inconvénients du statut LMP et LMNP ?
Avantages du Statut LMP
Les principaux avantages fiscaux liés au statut LMP concernent l’exonération des cotisations sociales et la possibilité d’amortir les immobilisations. Le titulaire du statut LMP est exonéré des cotisations sociales, charges sociales et contributions patronales sur ses recettes locatives (sauf primes et indemnités).
De plus, il peut amortir ses actifs fixes (immobilier, mobilier etc…), ce qui lui permet de déduire une partie des charges fiscales dues
Inconvénients du statut LMP
Le principal inconvénient lié au statut LMP est qu’il impose le respect strict de certaines règles auxquelles le contribuable doit se conformer pour pouvoir prétendre à ce régime fiscal.
Par ailleurs, si le montant des recettes locatives annuelles est supérieur à 70 000 € HT, le loueur ne peut plus bénéficier du statut LMNP mais devra passer au statut LMP.
Avantages du Statut LMNP
Le loueur en meublé non professionnel bénéficie quant à lui d’un régime fiscal plus favorable : tout d’abord parce que s’il ne gagne pas plus de 70 000 € annuellement, celui-ci sera imposable suivant un « régime fiscal simplifié ».
Par ailleurs, contrairement au loueur meublé professionnel, le loueur en meublé non professionnel ne paiera pas de cotisation sociale sur ses revenus locatifs.
Inconvénients du Statut LMNP
Le principal inconvénient lié au statut LMNP est qu’il n’offre pas la possibilité d’amortir les actifs fixes. Cela signifie que le propriétaire devra payer les impôts sur l’intégralité des profits générés par ses locations meublées.
De plus, le montant des loyers perçus doit être inférieur à 70 000 € HT pour pouvoir bénéficier du statut LMNP. Si ce montant est supérieur à 70 000€ HT le contribuable devra obligatoirement changer de statut et choisir le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP)
Comment choisir le bon statut ?
Il est important de prendre le temps de bien choisir le bon statut d’imposition en fonction du type d’activité et des objectifs à atteindre. Les principaux critères à prendre en compte pour déterminer le statut le plus avantageux sont:
- Le montant des recettes annuelles que vous souhaitez générer ;
- La quantité et la qualité des biens meublés mis en location ;
- La durée de votre activité (temporaire ou permanente) ;
- Votre niveau de connaissance en termes d’impôt, de fiscalité et de charges sociales.
Comment déclarer ses revenus issus de la location meublée ?
Les particuliers qui louent leurs biens en meublé doivent obligatoirement déclarer les revenus locatifs perçus auprès des services fiscaux compétents selon leur statut.
Si vous êtes imposable sous le Régime Réel Simplifié (LMNP), vous devrez remplir une « Déclaration des Revenus Fonciers » chaque année et respecter certaines obligations notamment l’obligation de fournir une attestation concernant votre activité. Vous pouvez également opter pour un abattement forfaitaire si vos recettes locatives ne dépassent pas 15 000 € HT.
Si vous êtes imposable sous le régime BIC, vous devrez remplir une « Déclaration Sociale des Indépendants » (DSI) mais aussi inclure vos revenus locatifs sur votre déclaration d’impôts sur le revenu (pour la partie non exonérée)
Quels sont les autres avantages fiscaux liés à la location meublée ?
La location meublée offre également aux contribuables certains avantages fiscaux, tels qu’une exonération des cotisations sociales ou encore une possibilité d’amortissement des immobilisations.
Le loueur professionnel peut bénéficier d’une exonération totale de cotisations sociales (Urssaf, Pôle Emploi…) sur ses recettes locatives, à condition que celles-ci ne soient pas supérieures à 70 000€ par an.
